土地を選ぶ際のポイントを紹介します。
１．用途地域
住居専用地域や商業地域、または用途地域無指定など、
どの用途の建物が建てられるか定められているので要確認です。
商業地域なら大型ショッピングセンターが建てられますし、
準工業地域なら工場が建って騒音や悪臭に悩まされる可能性もあります。
用途地域無指定は商業施設や工場が建つとは思えないほど田舎という
ことなのであまり心配はいりません。
２．建ぺい率
建ぺい率は土地の面積に対して家の１階部分の面積が建てられる
限度のことです。
例えば５０坪の土地で建ぺい率が５０％ならば、１階部分は２５坪
までの家ということになります。（２階建てなら２５×２＝５０坪が
最大の延べ床面積です）
建ぺい率はできるだけ小さいほうが良いでしょう。
というのも、高いほうがギリギリまで土地を使えるので良いと思うかも
しれませんが、それは隣家も同じなので家が密集することになり、
延焼の恐れやプライバシーによるトラブルの元になりかねません。
３．防火地域、準防火地域
この２つのいずれかに指定されている土地だと、隣家との外壁間の距離が
１階部分なら６ｍ、２階部分なら１０ｍ以上離れていない限り、
外壁と窓に防火性能を求められることになり、大幅なコストアップに
つながります。特に窓は種類が限定されるうえに、金額がびっくりする
ほど上がります。
４．景観条例
景観条例により指定されている土地だと外壁の色の選択肢が狭まることが
あります。厳しいところだと家の前に塀を立てて、道路から家をできるだけ
見えなくしろと市役所から言われる地域もあります。
５．上下水道
敷地内に既に引き込まれているのがベストですが、引き込まれていない場合は
どこまで引かれているか確認する必要があります。
もし前面道路まで引かれておらず、５０ｍ以上引くことになれば３００万円以上は
覚悟する必要があります。
６．地目
地目が宅地以外の田や畑の場合は市の農業委員会に農地転用申請をして、
許可を得なければ宅地にできません。（宅地にしないと住宅は建てられません）
農地転用は申請から許可まで約２ヶ月かかり、申請を行政書士にお願いする場合は
１０万円くらいの費用がかかります。逆に言えば農地転用が必要な土地はなかなか
買い手がつかず相場より安くなっていたり、値下げ交渉ができる場合があります。
７．高低差
隣地より土地が高かったり低かったりすると雨水が流入したり流出したりして、
トラブルの原因となりますので、土留め壁を作る必要があり費用がかかります。
８．斜線制限
斜線制限とは日照確保のために建物の高さが制限されることです。
制限にはいくつが種類がありますが、特に気を付けるのは北側斜線制限です。
この制限が適用される土地の場合は敷地の北側に建物をあまり寄せられないので
要確認です。（計算方法は複雑なので省略）
９．ハザードマップ
市のホームページなのでハザードマップを確認することができます。
最大想定震度、津波被害高さ、土砂崩れ危険地域などを確認することができます。
以上、土地選びの９つのポイントです。土地を選ぶ際には立地や方角に
目が行きがちですが、注意することは他にもたくさんあり、限られた資金の中で
は妥協も必要ですが「知らなかった」という後悔だけは無いようにしたいものです。
